2017年2月22日 星期三

不動產的共有人,應如何主張權益? BY李宗憲律師


陳老先生過逝後在臺北市留下一間4樓的透天厝,由二兄弟陳大明和陳小明各繼承二分之一,因為陳大明一家四口一直和陳老先生共同居住,所以陳老先生過逝後,陳大明一家人也就順理成章地居住在陳老先生遺留下來的房子裡。
陳小明自就學時就搬出,獨自生活,自食其力。不料世事多變,陳小明因景氣不好,被公司裁員,生活一下失去著落,連房租都快繳不出來。為了節省開支,只好和大哥陳大明商量,是不是可以住到陳老先生原先居住的房間。沒想到大哥陳大明以房子空間太小為理由,斷然拒絕,不願讓弟弟陳小明搬回居住,也沒有要補貼弟弟陳小明房租的意思,同是繼承人的陳小明,雖繼承了房子二分之一的持分,卻無法獲得任何好處,陳小明前來請問律師,該怎麼合法主張權益? 
律師教您怎麼辦?
一、 繼承共有人的權利
依照《民法》第818條規定:「各共有人按其應有部分,對於共有物之全部有使用收益權。」,所以陳小明既然繼承了二分之一持分,依法即可享有房子二分之一的所有權,可以使用及收益。
二、弟弟陳小明對哥哥陳大明有什麼法律上的權利可以主張?
 (一)請求清空房屋,返還共有人全體
       雖然法律上規定各共有人按其應有部分,對於共有物之全部雖有使用收益之權,但共有人大哥陳大明對共有物之特定部分使用收益,仍須徵得弟弟陳小明的同意,如果大哥陳大明不顧弟弟陳小明的利益而就共有物之全部或一部任意使用收益,就算是侵害了共有人之陳小明權利,陳小明可以主張《民法》767條的「物上請求權」。也可以依《民法》184條「侵權行為」之規定,主張陳大明害了他的所有權。請求大哥陳大明應該將房子清空,返還給共有人全體。      
 (二)請求「不當得利」
       《民法》第一百七十九條規定:「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益;雖有法律上原因而其後已不存在者亦同。」。
大哥陳大明雖然是共有人之一,但只有二分之一的持分,如逾越其應有部分二分之一的範圍而為使用或收益,其就超越二分之一而為使用收益所受之利益,即可依「不當得利」的規定予以請求。。
 (三)向法院訴請分割不動產,將房子拍賣:
       《民法》第823條規定:「各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。」,第824條第2項規定:「分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有。」
        所以弟弟陳小明也可向法院訴請分割不動產,如果雙方不能協議分割的方式,又無法分配得情況下,法院可以判決變賣房子,將出售的款項平均分配給陳大明及陳小明兩兄弟。
四、共有物的紛爭,多見於其中一方獨自占用,且在未與其他共有人協議的狀況下而發生。要消弭糾紛,切記要依其他共有人的持分,合理而公平的分配,才能達到共有物最好的效用,這一切還是有賴於各共有人無私及智慧!
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李宗憲律師
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