2011年1月26日 星期三

買到海砂屋該怎麼辦?BY李宗憲律師

王先生結婚2年,與太太最近看上一戶剛裝潢好的二十年的十樓華廈,美侖美奐的古典式新裝璜,加上客廳的那座閃閃發亮的透明水晶燈,看著看著夫妻倆心都醉了,人生夢想中的美屋,似乎就是這一戶了。但是王先生心中還是充滿疑慮,畢竟已經是二十年的中古屋,不知道在如此目眩神迷的裝潢內,是否敗絮其中。本想再等一等,再看看別的房子,所以一直以手頭資金不夠為理由,拖延與屋主張先生簽約。但是屋主再三保證屋況絕對沒有問題,並願簽下保證書,最後還自願每坪減價2萬元,王先生最後就在屋主張先生的強力保證下,買下了這間人生中的第一間房子,住不到一年,狀況連連,窗外下起大雨,屋內就開始下起小雨,原本美侖美奐的裝潢,也開始出現斑駁的水漬,找來工人把裝潢撬開一看,才發現天花板的鋼筋外露生銹,水泥塊成片脫落,經檢驗後確定是海砂屋,王先生來所詢問該怎麼辦?
律師教你這樣辦
一、存證記錄:首先要把這整個屋況先作拍照或攝影存證,過程中儘量仔細,因為這些記錄日後都有可能成為法院上的重要證據。
二、寄發存證信函:以存證信函通知出賣人張先生,主張解約或是要求張先生減價或賠償。
三、調解:可到各地區公所的調解會聲請調解,由各地區公所調解委員來為買賣雙方調解紛爭,如果調解成立,與法院的確定判決有相同的效力。
四、訴訟:
如果原屋主張先生避不出面意圖躲避,王先生可提起刑事及民事的訴訟來保障自己的權益。
因為這棟房子是由出賣人張先生所裝潢,所以張先生很難推託說對於這件房子的屋不了解,再加上張先生又簽下了同意書,再三保證了屋況絕對沒有問題,也就是因為張先生再三的保證,王先生才會決定買下了這戶房子,張先生故意把實際屋況用豪華裝潢掩飾行為,事後又再三保證,導致買家王先生陷於錯誤,刑事上已經構成了詐欺罪
民事上,王先生可以向法院主張物之瑕疵的擔保責任解除買賣契約,訴請張先生返還買賣價金,或是減少買賣價金,及債務不履行的損害賠償,對於張先生惡意詐欺的行為,也可以另外主張侵權行為的損害賠償。

五、「凡出言 信為先 詐與妄 奚可焉」這是弟子規的一段     話,旨在提醒做人處事應守信用。論語 為政篇也提到「人而無信 不知其可也」意思是說,一個人如果不能信實,不知道還能做些什麼。「信」拆成二字就是「人」和「言」,說出去的話,要遵守承諾,也就是「信」的本意。為人處事,應以長遠想,為了一時的利益,做出欺瞞或不誠信的事,短期間或許有利可圖,但到最後吃虧的絕對是自己。原屋主張先生一時的短視近利,以欺瞞的手段賣出了房屋,短期間看其來好像賺到了,但最後使自己面臨5年以下牢獄之災,民事上也要返還買賣價金及面對張先生賠償的追索,可謂得不償失!為人處世,豈不應引以為戒!
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李宗憲律師
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11 則留言:

  1. 請問買到海砂屋的民事訴訟大概要打多久才會有結果

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  2. 時間不一定,因為每個法官的效率不同,加上要傳訊的證人、房屋送交鑑定都要計入時間,加以考慮。如果單以一審級計算,大概要半年到一年計算!如果雙方都很堅持,一直打到三審,那應該超過一年的時間是很正常的!

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  3. 我在一年半前把爸媽住了三十年的老公寓一樓賣掉 因為在預售屋的時候就買了 住了三十年天花板難免有些裂縫 我和先生請設計師整個大整修換掉所有水管和管線
    想說要賣掉就把它整理好 不要讓買房子的人有後顧之憂
    前幾天 買方打電話來要求解約 因為天花板油漆浮起來 他請人來驗氯離子含量 結果是超標三倍
    當初 我們也不知道有氯離子超標的問題 買方根我們是透過代書做交易 沒注意契約書上有一點標明氯離子濃度超標可解除契約 因此 不以為意 結果一年半後 屋主要求解約 要我們原價買回 但是他有奢侈稅的問題 所以要再等半年 我們該怎麼辦 ? 我已經沒辦法再負擔一間房貸了

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    1. 如果契約上有記載可以解約,那在法律上,您可能在是需要負擔還款的責任。可否能與買方談談,如果房子喜歡,只是海砂的問題,是否可能在結構上能提供專業人士的鑑定報告,來增強買方的信心,讓他不要解約,或者是以減少價金的方式,讓買方繼續購買。
      如買方堅持解約,您可能要尋求下一位買主,但必需明確的告知海砂屋的問題,如果已經確實告知,對方也願意承購,那將來就不能再以海砂屋的理由要求解約了!
      如果有貸款的問題,海砂屋收回後,在確保居住安全的情況下也可出租他人使用,但是在租約中也是要明確告知。一般來說,只要是安全使用無虞,租客應該是不會太在意!如果沒有告知,將來的解約的問題還一樣會發生!
      願您一切順利!

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  4. 減少價金 或是 賠償, 這個金額又怎麼定義?!

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  5. 您好:
    依照《民法》第359條規定:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。」,而同法第360條規定:「買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償。」。依上述規定,物只要存有瑕疵,賣方不用有故意或過失,您就可以請求減少價金。但是如果要請求債務不履行的賠償,對方就要有缺少他所保證的品質,或是故意不告知瑕疵的情況下,才能主張。構成要件不同,在法律上的主張不同。
    但是在實際的情形上,都是請求對方把錢吐出來,只是因為不同的情況作不同的法律主張而已!

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  6. 我買96年4月買一間仲介公司與屋主改好屋子.買賣告知沒問題
    .我102年4月賣出.買方來信告知氯離子含量 結果是超標三倍
    要求解約.要我買回.我能和買一間仲介公司與前屋主求償嗎?
    我該如何??

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  7. 您好:
    依《民法》可以主張「債務不履行」及「瑕疵給付」,在《刑法》上可以主張詐欺,向法院提告。
    債務不履行部分得主張「給付不能」依《民法》第226條、213條規定請求前屋主損害賠償。但「瑕疵給付」依《民法》第365條規定:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」可能時效有超過的問題!
    如果對方有意隱匿,也可提出詐欺告訴!

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  8. 房子買了兩年才發現天花板鋼筋外露,當初買賣契約有附註買賣雙方於交屋時已知建物氯離子偏高,這樣還能向仲介跟賣方求償嗎

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    1. 您好:
      如果在買賣時,賣方就已經明確告知瑕疵,而您也確實知悉,依照《民法》第355條規定:「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。」,對方是可以主張免責的。
      但是否能求償,還是要看當初仲介是怎麼跟您說的,如果氯離子的含量很高,已經不能使用。但仲介卻是說的很低,有故意隱匿的情事,還是有求償空間,但是對於仲介隱匿的事實,我方要負舉證責任!

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  9. 請問一下,李律師,是什麼罪才罰15萬元,我搞不懂,我也不知道我男友是什麼案子,易科罰金要15萬 我搞不懂

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